İPOTEK YAPMA HAKKINI YASAKLAYAN NEDENLER

Tapu sicilinde kayıtlı bulundukları halde, ipotek edilemeyen ipotek yapma hakkının kısıtlanmış olduğu bazı gayrimenkuller vardır. Bunlar temliki tasarruflar ve özellikle rehin hakkı yönünden kanuni tahdit ve takyitlere tabi gayrimenkullerdir.

Kamu yararına tahsis edilmiş mallar üzerinde ipotek kurulamaz.

İpotek, özel mülkiyet konusu gayrimenkuller üzerinde kurulabilir; kamu yararına tahsis edilmiş bulunan ve tescile tabi olmayan yol, meydan, pazar yeri gibi yerlerin ipoteğe konu edilmesi söz konusu değildir. Diğer taraftan; tescile tabi olmakla beraber tahsis olundukları amaç bakımından hizmet malı sayılan okul, hastane, müze ve benzeri gayrimenkuller de tahsis gayesi değiştirilmedikçe, ipotek edilmeleri caiz olmayan gayrimenkuller arasındadır. Bunlar kamu kurum ve kuruluşlarına ait olup da tapuda kayıtlı ve kamu hizmetine tahsis edilmemiş rehin hakkı yönünden kanuni tahdit ve takyitlere tabi gayrimenkullerdir.

Bazı şerh ve beyanlara tabi gayrimenkuller ipotek edilemez

İpotek edilmesi düşünülen gayrimenkulün şerhler yada beyanlar hanesinde mevcut ihtiyati tedbir, kamu haczi, konkordato (iflas anlaşması) ile verilen mehil, iflas ilanı, aile yurdu tesisi, nakil ile yükümlü mirasçı tayini gibi belirtmeler yada 775 sayılı Gecekondu Kanunu M.34, kamulaştırma kanunu M.31/b, iskan kanunun M.30 gibi maddelerin öngördüğü belirtmeler gayrimenkulün ipotek edilmesini kısıtlamaktadır.

Gayrimenkulün ifraz edilmemiş parçası ipotek edilemez

Gayrimenkul ifraz edilip ayrılan parçalar tapu siciline kaydedilmedikçe o gayrimenkulün bir kısmının ipoteği mümkün değildir. Mevcut hisse bölünerek ipotek edilemez. Gayrimenkul tam mülkiyet olarak tek kişiye ait iken, gayrimenkulü ifraz etmeden malikin tam payını hisselere bölünerek ipotek etmesi mümkün değildir.

İpoteği hukuken Sona Erdiren Sebepler

İpotekli gayrimenkulün tamamen yok olması, kamulaştırma; mahkeme kararı; ipotek borcunun ödenmesi; ipoteğin para çevrilmesi; ibra, takas, tecdit (yenileme); gelecekte doğması muhtemel alacak ipoteklerinde borcun doğmaması veya  doğmasının imkansızlaşması olarak sayılabilir. İpotek, bu sebeplere dayanarak, alacaklının istemi yada bir mahkeme veya icra tetkik mercii kararı, kamulaştırma yazısı, ipoteğin paraya çevrilmesi sonucu gönderilen ihale yazısı gibi evraka ayalı olarak silinebilir.

İpotek terkininde terkin harcı tahsil edilir. Ayrıca ipotek terkini istemlerine miktarı her yıl yeniden belirlenen tutarda damga pulu yapıştırılması gerekmektedir.

İpoteğe konu olacak gayrimenkul, krediyi alarak borçlanan şahsa ait olabileceği gibi bir üçüncü kişiye de ait olabilir. Taşınmaz mallar ipotek edilebileceği gibi müstakil ve daimi haklar da ipotek edilebilir. Ticari işletmelerin rehin edilmesi de mümkündür. Taşınmaz malın tam olan hissesi paylara ayrılarak ipotek edilemez. Elbirliği mülkiyet (iştirak halinde) mülkiyette, iştirak çözülmeden bir paydaşın payı rehin edilemez.
 
İpotek tesisi için kural olarak resmi senet düzenlemesi gerekir. Ancak konut yapanlara ihracatçılara, turizm tesisi yapanlara işletmecilerine, sanayicilere, esnaf ve sanatkarlara, bankalarca veya kamu kurum ve kuruluşları ile (OYAK dahil) konuları ile ilgili olarak açılacak krediler için resmi senet düzenlemesi zorunlu değildir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nce izin verilen bankalarca ve diğer kredi finans kurumlarınca ipotek işlemlerinde matbu resmi senet kullanması mümkündür.